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业主反价违约潮下的一次典型庭审
作者:深圳律师    文章来源:深圳律师事务所    点击数:    更新时间:2015-7-2  分享道
【摘要】……
  

业主反价违约潮下的一次典型庭审

引语:“330新政”后的两个月里,深圳共录得23828套二手房的成交量,部分区域房价飙升40%-60%。在房价持续上涨的情况下,巨大的交易量也造就了深圳有史以来最大规模的二手房业主违约事件。有数据显示,“3.30新政”前后成交的二手房有8成以上业主“返价”,6成以上业主违约。而在遭遇违约时,购房者又面临举证、合同陷阱、执行困难等法律痛点。为此,凤凰房产记者全程旁听了一场有望“强制执行”合同约定的案件庭审,整理出两例法院判决继续履行合同的二手房交易案件,声援广大被违约购房者,运用法律武器保障自身权益。

2015年6月15日,“3.30新政”之后深圳首例换房遭遇违约、起诉要求“强制交易”的案件,正式在宝安区人民法院开庭审理。原本只有60个座位的旁听席,至少容纳了包括购房者、卖房者在内的120名旁听人员,他们有人希望此案原告胜诉,也有人希望被告胜诉。

今年3月10日,周小姐(原告)出售了自己位于龙华皓月花园的唯一住房。两个星期之后,在中介公司的主导下,签订了购买被告潜龙鑫茂花园房屋的买卖合同。然而,两天后的“3.30新政”所带来的房价疯涨潮,让原本这宗完美的换房方案变得坎坷丛生。

下午三点,稍显疲惫的法官落座(法官透露宝安区最近受理的房屋买卖案件数量相当于往常一年的量),法庭审理正式开始。原告以及代理律师全部出席,被告委托律师出席,第三人被告房屋贷款银行中国银行委托律师出席,第三人房屋交易中介公司相关人员并未出席。

首先,原告代理律师进行案件陈述表示,原告在签订合同之日已交付定金3.5万元,并于4月30日在银行完成首期款监管,但是由于被告拒绝提供相关银行账户,导致原告办理房屋贷款受阻。原告律师认为被告拒绝配合提供银行账户且未按约完成“赎楼”义务,应判为违约,请求法院支持要求被告继续履行合同,并赔偿相关违约费用的诉讼请求。

其次,被告律师反驳声称,原告未按约定在合同签订之日后60日内付清首期款并取得银行贷款承诺函,也并未在无法取得房屋贷款之日起15日内,补足房屋剩余款项,构成违约。被告律师还以并未收到银行资金监管协议为由,拒绝认可原告于4月30日所做的首期款资金监管协议。另外,被告律师当庭声称,被告业主明确表示不愿意继续此项交易。

再次,法官认为法院判项是确定的,而原告所申请的房屋贷款等属于不确定项,如果法院判决被告继续履行合同,原告是否愿意为被告清偿银行贷款债务,解除房屋抵押合同。对此,原告方表示已提供深圳中级法院判例证明:法院可以判决原告重新监管首期款、申请银行按揭继续履行合同。并承诺届时如按揭贷款被银行拒绝,原告可以一次性付款。

最后,第三人中国银行做出声明表示,只要被告房屋抵押债权得到清偿,抵押关系就已解除,第三人中国银行有义务配合相关的后续工作。但是若需要被告作为房屋产权人签署相关文件、认领产权证等行为,被告必须亲自办理或授权办理,否则银行无法配合完成。

通过简述此次法庭的庭审过程,足以看出二手房交易程序漫长,涉及银行、中介、担保公司、公证处等诸多第三方机构等特点,因此举证、质证、辩论之艰难,也就在意料之中。不过,被告公然声称不愿意继续交易、公然毁约的行为在辩论中完全暴露在法庭之上。

上述案件并未当庭宣判,庭审结束之后,大部分旁听人员围在原告律师周边进行咨询,一部分人围住法官递交“请愿书”,还有一小撮旁听人员围在被告律师周边进行“反咨询”。当然,这一百多人所背负的详情案例,以及今日的生活与道德处境,并不对称“深圳房价未暴涨”的官方数据。

 

深圳二手房强制过户经典案例

一、强制执行并判决业主配合买方申请减免相关税费 

买方(原告)已经获取银行贷款承诺,担保公司已经为业主(被告)完成“赎楼”并配合买方递件过户,房价上涨后业主大闹产权登记中心,先是以不同意免税胁迫买方放弃,后又拒绝迁出户口,未遂后直接要求退件。

2013年4月19日罗湖法院判决业主强制过户并承担因此导致迟延的违约金(成交价的日万分之四);同年12月10日,深圳中级人民法院维持罗湖法院强制过户判决,增加判决业主负有配合买方申请减免相关税费的义务。判决如下:

1、原告应于本判决生效之日起十日内向双方约定的二手楼交易资金账户存入首期款,及向相关银行提交抵押贷款申请的相关资料。并于取得银行的贷款承诺函当日将承诺函原件交付于被告。

2、被告应于原告履行完成上述第一项判决内容之日起10日内申请将其名下的涉案房产过户登记至原告名下,申请办理涉案房产过户的递件回执由第三人中介公司保管,办理过户的各项税费由原告缴纳。

3、涉案房产过户至原告名下后,原告和第三人中介公司应于领取房地产证当日将房地产证原件交于相关银行办理抵押登记;原告应配合相关银行于收到房地产证原件两日内将监管首期款支付于被告,且于涉案房产抵押登记办理完成之日起5日内将剩余购房款(银行承诺贷款金额)支付于被告。

4、被告应与收到上述购房款之日起7日内将涉案房产交付于原告,被告和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。

5、被告应于判决生效之日起10日内向原告支付因其延迟配合办理房产过户手续而产生的违约金(成交价的日万分之四)。

6、被告负有配合原告办理申请减免相关税费的义务。

二、业主自行完成赎楼 然后继续过户交易

商铺成交价475万,买方(原告)一次性付款,业主(被告)房屋处于按揭抵押状态,合同履行过程中,双方发生争议诉至法院。深圳市南山区人民法院一审判决双方继续履行《二手房买卖合同》;2011年7月6日深圳市中级人民法院判决买方监管剩余全部房款,业主自行完成赎楼,然后过户交易。

本案要点为业主房屋处于抵押状态,也可以起诉强制交易;法院会判决业主自行完成赎楼交易,而不必买方为其赎楼。具体判决如下:

1、原告于判决生效之日起10日内向双方约定的二手楼交易资金账户付清剩余购房款;被告于本判决生效之日起10日内完成解除涉案房产的抵押登记手续,并于原告付清上述款项之日起10日内申请将涉案房产过户登记至原告名下,办理过户的各项费用由原告负担;被告将涉案房产过户至原告后可直接将上述托管资金账户中监管的购房款转至自己名下。

2、驳回原告的其他诉讼请求。

3、驳回被告的全部反诉请求。

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